Daum 부동산

부동산마니아가 서울의 특징과 지방의 특징을 알고 있어야 하는 건

서울은 전 국토에서 유일무이하게도 100% 도시지역으로 분포되어 

있지만 주거인구가 계속 감소세이기 때문이다.

삶의 질이 높다고 할 수 있는 데도 가격거품으로 인해 인구가 인근으로

유출하는 현상이 벌어지고 있는 것이다.

 

도시지역의 진정성은 강력, 강렬하다.

확실한 단단한 자리 때문.

 

예) 술자리+잠자리+놀자리+일자리

 

 

술자리 - 상업지역 안에 단단히 구축

잠자리 - 주거지역과 관련된 공간

놀자리(쉴자리) - 녹지지역과 관련된 지경

일자리 - 공업지역과 관련된 지역

 

 

 

 

 

대한민국에서 술자리와 잠자리와 일자리가 집중적으로 몰릴 만한

공간은 수도권(서울+경기도+인천광역시)이다.

그 중 서울이 최고다. 

100% 도시지역으로 구성되어 있다는 강점, 특장(특수한 장점) 때문.

 

놀자리는 지방에 집중 몰려 있는 지역으로 지역편차가 심한 지경.

 

 

 

서울의 특징 - 연계성 최고 수준 유지(주거인구가 감소하지만

유동인구만은 전국 최고 수준을 유지)

 

지방의 특징 - 연계성 최하 수준(녹지공간이 풍부하고 주거인구가 감소)

 

 

수도권과 비수도권의 인구수준과 규제강도와 범위는 비슷할 수 있으나

면적 차이는 크다.

국토균형발전이 불가능한 이유다.

외려 수도권이 비수도권보다 규제범위가 더 큰 경우도 있다.

 

그린벨트 범위-서울과 경기에 각기 약20% 수준 유지

 

 

 

 

특례시가 수도권에 집중 몰려 있는 건 인구의 집중도와 관심도 때문.

 

인구50만 명을 유지하는 공간은 대도시다.

인구100만 명을 유지할 수 있는 공간은 거대도시.

 

 

대도시와 거대도시가 수도권에 집중 몰려 있는 지경.

계속적으로 수도권의 힘이 강력해지는 이유다.

 

 

수도권 면적 - 전 국토의 약12%를 차지하나,

인구 범위는 절반 수준 보지.

 

수도권은 이슈거리 등 '거리(화두, 화제)'가 다양하다.

 

이슈거리 - 예) 놀거리와 일거리

 

거리 - 접근성과 관련된 사안

 

예) 역세권이라는 지역랜드마크와의 거리

(직접역세권과 간접역세권)

 

 

 

 

서울의 특징 - 이슈거리가 풍부하다

(매일 사건이 다양하게 일어난다.

뉴스거리가 다양하게 분출!)

 

 

이슈거리 중 하나.

지역랜드마크가 다양하다는 것.

지역랜드마크와의 접근성이 높다.

인구가 풍족하다.

 

삶의 질이 높은 이유는

강한 연계성과 접근성 때문.

 

 

지방의 특징 - 연계성과 접근성이 낮은 건

다양하지 못한, 독창성 잃은 지역랜드마크 때문.

지역랜드마크가 부족하다.

항상 이슈거리가 부족하기 때문이다.

예컨대 역세권 힘이 미약한 지경.

역세권의 필요성은 인구증가현상과 관련 깊다.

 

 

 

수도권의 힘 = 역세권의 힘

(다양한 인구와 인구가 꾸준히 증가!!)

 

비수도권의 힘 = 녹지(자연)의 힘

(대자연의 힘과 관광인구 의존도가 높다)

 

 

수도권의 힘 - 역세권의 힘

 

예) 강원도 춘천과 충남 아산 천안 일대와도 연계가 가능한 지경

 

 

독창적인 도시공간, 독보적인 도시공간 - 수도권에 집중 배치

 

예) 강남 및 성남 일대 

광교신도시 일대

 

 

 

 

좋은 토지의 특징(잠재력↑)

 

- 꾸준한 인구증가현상 

 

예) 월5천 명씩 증가

 

 

- 꾸준한 가격상승세 

 

예) 매년 소폭 상승

 

 

좋은 토지는 소강상태, 즉 슬럼프라는 슬픈 일이 벌어지지

않는다.

 

 

나쁜 부동산의 특징(잠재력이 낮다)

 

-인구 급증한 후 장기 소강 상태, 즉 슬펌프가 찾아온다

-가격 급등한 후 장기 소강 상태 유지

 

인구와 가격에 끈기와 인내력이 분실!!

 

 

서울의 특징 - 인구가 감소하지만 아파트 투자공간은 증가하고 있다.

거품으로 인해 인구는 감소하지만 거품수위는 전국 최고 수준을 보지한다.

땅 투자자는 많지 않다.

 

물론 100% 도시지역으로 구성되어 있는 상태에서 

완성도 높은 토지 즉, 대지 지분에

관심도, 집중도가 높다고 볼 수 있는 공간이 바로 서울특별시다.

완성도 낮은 토지는 분실된 지경.

서울 안에선 잠재력보단 현재가치에 투자하는 게 정답이다.

예컨대 사업부지에 투자하는 게 정론.

그러나 그 인구는 대한민국에 1%에도 해당되지 않는다.

경제적으로 큰 부담이 되기 때문이다.

완성도 낮고 잠재성 높은 토지가 급증세인

경기도로 땅투자자가 발길을 옮기는 이유다.