Daum 부동산

땅투자자에게 필요한 건 물건분석 및 지역분석력, 

그리고 물건분석력+지역분석력(현미경+망원경)이다. 

 

예) 경기도 혹은 오산지역을 바라볼 수 있는 힘 

오산지역 혹은 계획관리지역을 보는 시각

계획관리지역 혹은 대지(혹은 농지)을 볼 수 있는 시력

 

 

 

큰 산(거산) - 망원경 필요

작은 산(소산) - 현미경으로 본다

 

제품, 상품 - 현미경이 필요

작품 - 망원경으로 보지 못하면 작품은 그저 제품에 불과

 

 

 

수도권 분석력≠비수도권 분석력

(맹지분포도의 차이 때문.

완성도 높은 땅과 완성도 낮은 땅의 차이 때문이다)

 

 

GTX A~D노선의 역할 - 비수도권과 수도권의 실력 차이를

크게 벌려놓고 있다.

비수도권과 수도권의 단절을 의미한다.

비수도권의 인구가 수도권으로 이동 중이다.

수도권의 실수요인구(주거인구) 겸 투자자인 것.

즉 젊은 인구가 지방을 떠날 수 있는 모토가 바로

GTX 4개 노선 및 3기 신도시 개발인 것이다.

 

 

 

전철노선이 늘어나는데 주거인구가 감소하는 이유 -

빨대효과 때문

 

예) 전철7호선 부천지역(주거인구 80만 명의 부천 주거인구는 감소세)

- 강남지역과 연계, 연동 중(강남인구가 증가세)

부천의 교통 발달로 강남의 힘(집객력-集客力.

손님을 모으는 능력)이 가중! 강남의 업무와 임무가 과중되는 지경.

 

 

 

부동산의 맹인 - 맹지분석력↘

(∵망원경+현미경+관찰력↘)

 

맹지에 지분투자하기는 위험이 뒤따르는 대모험!

망원경과 현미경을 장착하여 사물을 바라볼 수 있는 눈이 필요하다.

 

범례) 맹지분포도 - 국토는 규제공간이기 때문

대지분포도 - 수치가 수시로 변한다(대지화와 공사중인 곳이 다양하므로)

농지분포도 - 20%정도 차지(농지법이 존재하는 이유)

산지분포도 - 전 국토(10만413㎢)의 63%차지

 

 

 

 

기획부동산의 정의 - 맹지에 소액지분투자자를 모집하는 집단

 

물론 맹지에 지분투자 하는 방식을 무조건 범죄행위로 바라볼 수는 없다.

지분이라는 부동산상용어가 존재하는 이유 때문.

국토가 맹지가 많고 악산이 많아서 분할작업이 생각보단 쉽지 않고

예쁜 모양의 도로와 땅이 많지 않다.

맹지에 지분투자 하는 방식이 무조건 나쁘다고 말할 수 없는 건

접근성 높은 맹지, 즉 개발타당성이 높은 곳에

위치 공증이 된 지경이라면 이야기가 달라질 수 있기 때문.

위치 공증을 할 땐 도로 상황을 정확히 문서화 시켜 그 증거를

확보해야 한다.

맹지 탈출을 위한 대안이다.

이것을 서류로 보존할 수 있는 시스템과 여건이 바로 마련되어 있어야 한다.

'위치 공증'이 모든 사안을 해결해주는 만병통치약이 될 수는 없기 때문이다.

우리나라의 법에 문제가 있다.

국회의원의 직무유기다.

매번 매해 기획부동산을 통해 지분투자해 피해를 본 사람들이 증가하고 있는데도

정치인들은 피해와 사기방지를 위한 법제화작업에 적극적이지 않아서다.

사법(민법)을 통해 합유 공유 총유의 존재가치 뿐아니라

지분투자 시 반드시 위치 공증을 고지할 수 있는 특례법, 특별법 마련에

총력을 기울이지 않으면 안 된다.

기획부동산 폐단 및 사기를 미연에 방어할 수 있는 방도다.

기획부동산 물건의 약점은 환금성이 낮다는 것이다.

환금성이 낮다면 그 물건은 무용지물.

기획부동산으로부터 물건을 구입한 소액지분투자자들은

일제히 피해를 호소한다. 언론에 구걸하듯 말이다.

기더기들은 사안을 정확히 알아볼 생각을 하지 않고

피해자들의 사연을 일방적으로 받아쓰기에 적극적이다.

개성이 없는 기사가 만연한다.

사기의 기준이 애매모호하다.

물론 등기사고를 치고 도망치는 악랄한 기획부동산도 없는 건

아니다.

사기행위는 사전에 모의에 의해 저질러지는 경우와 변질되는 

경우로 분류된다.

전자가 사악의 극치!

지분소액투자 때문에 생긴 최악의 경우가 바로 낮은 환금성이다.

영원히 팔리지 않는다.

바보가 찾지 누가 최악의 조건의 땅을 사겠는가.

 

 

 

기획부동산의 특징 -

개발 타당성이 낮은 맹지에 소액지분투자하기.

환금성이 낮다.

기획부동산은 떴다방이기 때문이다.

한 공간에 오래 머물지 않는다.

한 공간과 자리에 장기간 머물고 있는 업체가 있다면 그건

기획부동산이 아닐 수 있다.

고객 돈을 계속적으로(환금화) 관리해주고 있다면 말이다.

 

기획부동산 사기방지 대책, 대안 - 위치공증을 법제화 시킨다

 

중개업소에서 소액 땅투자는 곤란하다.

이는 상대적으로 풍선효과에 의해

기획부동산 급증의 원흉이 될 수 있다.

20억이나 30억 현금을 가지고도 중개업소 땅을

살 수 없는 경우의 수도 부지기수.

수도권의 공장용지 등 완성도 높은 땅을 잡기 위해선

그만한 돈이 필요한 것.

그러나 기획부동산은 어떤가.

수도권에 괜찮다 싶은 땅을 단돈(!) 몇 천 만원으로도 해결된다.

사기가 만연하는 이유다.

즉 중개업소 땅은 완성도 높은 땅(대지 등)이고

기획부동산 땅은 완성도 낮은 땅(농지, 임야 등)인 것.

환금성의 차이가 곧 중개업소 물건과 기획부동산 물건의 차이다.

 

 

 

실수요가치 높이는 방법이 곧 투자가치를 높일 수 있는

방법! 대한민국 국민의 1%~2% 안에 포함되어 있는 부자들이

할 수 있는 능력이다.

종부세 낼 수 있는 경제력이 있어야 개별적으로 토지개발이 가능한 것.

즉 종합부동산세를 낼 수 있는 힘이 있어야 지금당장 토지개발이 가능한

완성도 높은 토지에 손을 댈 수가 있는 것이다.

 

 

기획부동산의 특징 -

토지개발과 무관한 정보력이 전무한 집단이 기획부동산이다.

소액투자자만 모집한다.

큰 부자가 기획부동산에 투자를 의뢰하는 경우는 없다.

큰 부자 중엔 기획부동산을 운영하는 자가 있기 때문.

기획부동산은 완성도 낮은 부동산만 취급한다.

하수들만 모집하는 이유다.

완성도 낮은 땅만 고집하는 이유는

기획대상물은 완성도 높은 토지가 아니기 때문이다.

 

토지 - 기획 대상물

주택 - 실용의 대상

 

토지 - 개발가치가 중요

주택 - 보존, 존속 가치가 필요

 

완성도 높은 땅 - 지금당장 건축이 가능한 땅

완성도 낮은 땅 - 지금 건축이 불가능하여 방심하는 순간

사기 사이에 끼어 피해 볼 수 있는 땅