Daum 부동산

 

부동산 시장이 정체기, 하락기를 맞고 있을 때 사람들의 관심사는 그 시장에서 대부분 벗어난다. 실거주자든, 투자자든 시장을 보는 것이 고통스럽고 피곤하고 짜증도 나고, 당장 내게 돈을 쥐어줄 것도 아니기 때문이다. 그러나 그럴 때가 배우는 시기다. 이런 시기가 스스로를 돌아보고 시장을 객관적으로 관찰하면서 정말로 좋은 입지, 좋은 부동산 자산이 무엇인지를 체크해볼 절호의 시간이라는 것이다. 결국 상황을 어떻게 마주 대하는지가 중요한 것인데, 여기 소개할 '뽐뿌'에서 가져온 글들은 성숙한 일반 투자자들의 자세를 보여준다. 여러분도 이런 자세를 견지해야 한다.

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1.

진짜 배우는 시기는 상승기가 아닌 정체기입니다.

상승기에는 이른바 무리효과, 군중심리에 의해 이것 저것 다 오를수도 있고

또 조급하다 보니 중요한 디테일들이 잘 안보입니다.

그러나 일단 정체기가 되면 옥석이 가려짐과 동시에

​

- 가격방어가 어느선에서 되는 물건과 방어를 못하는 물건

- 일시적 유행에 따라 선호된 것인가 아니면 꾸준한 수요가 존재하는 것인가

- 그것도 아님 최소 임대시장에서라도 버티고 있는가

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이런 것들이 보여짐과 동시에

사소한 재료 때문에 이상급등했던 곳들의 실체가 드러나게 됩니다.

그런데 사람 심리라는게 참 묘해서, 정체기가 되면 아예 관심을 두지 않다 보니 정작 배워야 할 곳에서 못 배우지요.

오히려 지금은 이른바 '프로' 라는 사람들, 세팅 완전히 끝나서 매수 매도 안할 사람들이 더 움직이고 있을 것입니다.

다음 장을 위해서.

ps. 펀더멘털이 괜찮은 곳에서도 고점 기준 20% 정도 단기하락한 곳이 제법 되는데, 투자자들의 입장에서는 차라리 이게 바람직합니다. 정체나 소폭의 하락이 계속되면서 호가공백만 수년간 지속되는, 즉 2009~2013년처럼 장기간 거래가 실종되는 상황이 가장 짜증나는 상황이지요. 갈아타고 싶어도 못 갈아타고. 화끈하게 바닥을 다져야 또다시 기회가 나오겠지요.

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2.

일반적으로 사람들이

지난 불장에서는 버블세븐이 화려하게 오버슈팅을 했고

이번 불장에서는 GTX 관련 지역이 오버슈팅했다고 평가 받는데

둘은 조금 다르게 생각합니다.

이번 불장에서 이천, 동두천, 안성과 같이

수도권 최외각이 마지막에 불타 오른 곳은 오버슈팅인 것 같고

거기 들어가신 칼날 위에 사시는 분들이야

빙하기라도 고수분들이니 알아서 잘 대처하시겠죠.

최외곽의 미래 베드타운으로써의 입지상승은 밑에 적은 의견과도

어느정도 결을 같이하기도 하고 말이지요.

교통호재의 경우는 금리 만큼 미래가치 선반영 분에 할인률이

존재한다고 생각합니다.

대출 금리가 2%에 10년뒤 타지역 평균 대비 가치가 2배가 된다면

10년뒤 타 급지 대비 2배 가치가 되는 지역은 연간 7%의 가치 상승이며

이는 금리를 빼게 되면 연간 5% 정도의 상대 투자가치가 유리하다

라고 생각합니다.

대출금리가 7%가 된다면 10년뒤 상대가치가 타지역 평균대비 가치가 2배가

된다고 하더라도 투자가치가 애매해져 버립니다.

거주용 부동산은 실거주 가치가 매우 크기에 고금리 시대에는

미래가치보다 현재가치가 더 많이 반영되지 않을까 생각해 봅니다.

​

3.

상승기에 일어나는 재미있는 현상들 중 하나가

이른바 분위기에 대세상승을 하다 보니

정말 큰 호재가 있는 지역과 사소한 호재가 있는 지역이 같은 비율의 상승을 하기도 합니다.

특히 최근 몇년간의 경향 중 하나가, 과거 참여정부때처럼 거대 부동산 커뮤니티(부뱅, 닥터 등)가 주도하는게 아닌

각종 카폐류들이 투자여론을 주도하다 보니까 지역별로 카페가 어느 정도 파편화되고

지역 비교는 정말 객관적인 팩트만 나열하더라도 싸움으로 끝나니 뭔가 아는 고수들은 자제하고 하수들은 싸움을 키우고 있어서

제눈의 안경이 되다 보니 지역적 비교를 제대로 하기 함들게 되어

그런 현상이 더 가속화되곤 했지요.

결국 이런 점들은 정체기에 적나라하게 드러나게 되어, 가격방어를 하는 곳과 추락하는 곳이 나뉘게 되지요.

ps. 그러다보니 반대로 정체기에는 정말 괜찮은 호재가 터져도 가격에 별 영향을 주지 않는 경우도 있으니 이런것도 고려햐 봐야지요

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4.

요즘 공부하면서 이 부분을 많이 느끼고 있습니다.

작년까지 가격이 비슷했던 단지들 10개만 찍어서 비교해봐도 금방 나오지만,

첫 집을 매수하면서

서로 다른 지역, 장단을 가진 비슷한 급지의 비슷한 가격의 A, B, C 집을 고려했었는데요,

그 중 B를 매수하고 그 이후에도 지속해서 A, B, C 단지를 커플링하여 가격 추이를 비교했었습니다.

물론 매수 당시에는 비슷하다고 느꼈던 것들이 시간이 지나고 세세하게 뜯어보고 고민해볼 수록 다른 점들이 많다는게 느껴졌습니다. 그리고 한동안 계속 같은 추이를 가지고 비슷한 가격을 유지하던 세개 단지가 현재는 많이 차이가 나고 있습니다.

A는 현 시점에서도 가격 방어가 잘 되어 오히려 가격이 상승했습니다.

B는 매수했던 단지인데, 어느정도 상승 후 현재는 소폭 조정되어 있구요

C는 개인적으로 매수당시 가장 좋다고 봤던 단지였는데, 현재는 20% 가량 하락해있습니다.

현재는 A, B, C 가 많은 가격 차이를 보이고 있는데

솔직히 말하면 왜 그런 차이가 나게되었는지 정확히 모르겠습니다.

그래서 하나 하나 뜯어보며 공부해보고 있습니다.

여기는 왜 하락이 심한지? 여기는 왜 가격이 받쳐주는지? 어느 수요들이 있는지?

이런게 공부가 되는 것 같습니다.

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5.

대부분의 사람들이 코인 오른다 하면 관망하다 상승 막바지 들어가서 수익내고는 좋다고 웃다가 폭망하죠 주식도 마찬가지...........그리고 지금 부동산이죠 모든 흐름이 같습니다 그 텀이 각각 다를뿐 들어가지 말아야 할 시기에 들어가고 들어가야 할 시기엔 관심이 없죠

모두의 관심이 확 사라진 시기 그게 턴하는 시기라는건 모든 투자의 공통요소인데 이게 참 쉽지않죠....

 

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