Daum 부동산

“우리나라 부동산시장은 하락을 거친 뒤엔 더 큰 상승을 보였다. 현재 하락기에 접어들고 있어 무주택자, 1주택자, 다주택자 등 주체별 다른 전략이 필요하다.”

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4일 서울 코엑스에서 전자신문과 3프로TV가 주최한 '변화와 생존:2022 하반기 자산시장 대전망' 콘퍼런스에서 문관식 부동산칼럼니스트(닉네임 '아기곰')는 “1990년 이후 지금까지 크게 5번의 아파트 매매 가격 하락이 있었지만 이후 반등해 급격한 상승을 보였다”며 이 같이 말했다.

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그는 “예를 들어 1997년 국제통화기금(IMF) 외환위기 당시 약 1년간 15.1% 하락한 아파트 매매가가 이후 5년 6개월간 73%나 급등했고 2008년 금융위기 때는 약 7개월간 2.7% 하락을 보인 뒤 3년 2개월 동안 16% 올랐다”고 말했다.

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그는 지난 2년간 급격한 상승장이었고, 현재는 6번째 하락기로 접어들고 있다고 진단했다. 이를 여러 지표를 들어 설명했다. 문씨는 “월별 매매가 상승률을 보면 전국적으로 2020년부터 지난해까지는 '역대급' 상승세였다”며 “최근 2년간 월평균 상승률이 1.05%에 달해 지난 10년간 월평균 상승률 0.34%에 비해 3배 이상 높은 수준”이라고 했다. 하지만 “2020년과 지난해까진 130을 웃돌던 주택 가치 전망에 대한 소비자 심리지수가 올해 들어 90 아래로 떨어졌다”고 했다. 소비자 심리지수 평균은 107.2다.

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월별 전세가 상승률도 중요한 지표로 봤다. 최근 2년간 상승률(0.76%)은 지난 10년간 상승률(0.34%)의 2배에 달했는데 올해는 전세가 상승률이 둔화하는 모습이다. 전세 매물이 줄고 월세 비중이 전체 주택의 절반을 넘긴 점도 주목했다. 문씨는 “집값 상승이 저조하면 월세 비중이 증가한다”고 했다.

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금리 인상기에는 집값이 떨어진다는 상식도 깨뜨렸다. 그는 “미국 집값은 금리가 올라도 상승하고 있다”며 “2016~2018년 금리 상승기에도 집값은 10.4% 증가했고, 금값(20.8%), 주가(33.9%) 등 자산가격이 상승했다”고 말했다.

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아울러 주체별 아파트 매매 전략도 공유했다. 그는 “무주택자라면 급매 위주로 매수를 하라”고 조언했다. 1주택자는 섣부른 사고팔기 전략은 위험하다고 경고했다. 그는 “현재 하락국면을 상급지로 갈아탈 수 있는 기회로 삼으라”고 했다.

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다주택자에게 그는 “양도세 중과 배제 기간인 내년 5월까지 두 채를 처분하길 바란다”며 “장부상 이익보다 세후 순수익이 더 중요하다”고 말했다.

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