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수도권 청약시장 재 가열, 과연 괜찮은가?

용산 호반써밋 에이디션 1순위 청약에서 65가구 모집에 10,575명이 몰려 162.69대 1의 경쟁률이 나왔다.

불과 몇 달 전만해도 미분양 공포에 떨어야 했던 청약시장이 기지개를 켜면서 기대와 우려의 목소리가 동시에 커지고 있다.

용산 국제빌딩주변 제5구역 도시정비형 재개발사업인 용산 호반써밋 에이디션은 용산역 역세권의 우수한 입지에 분양가상한제가 적용되어 주변 시세보다 30% 정도 저렴한 분양가였기 때문에 163대 1의 높은 경쟁률이 나왔다.

공공분양을 제외한 민간분양에서 올해 최고 경쟁률은 청량리7구역을 재개발한 청량리 롯데캐슬 하이루체로 무려 242대 1의 경쟁률을 기록하였다.

역시 가격경쟁력이다. 주변 시세대비 20-30% 정도 저렴한 수준에 나왔다.

부동산시장 분위기가 바닥을 탈출하더니 수도권과 세종시와 함께 최근 대전, 충청지역까지 상승으로 전환된 분위기 탓도 영향이 있지만 시장의 수요자들이 묻지마 청약을 하는 것은 아니다.

여전히 금리인상과 경기침체 불확실성, 역 전세 우려가 있는 상황에서 쉽게 투자 마음의 문을 열지는 않았다. 2020-2021년과 같은 선당후곰(먼저 당첨되고나서 나중에 고민하자)이 아니라 선곰후당(먼저 고민하고 나중에 당첨되자)이 현재 청약시장 분위기이다.

물론 일반 매매시장보다는 청약시장 분위기가 좋다. 그 이유는 계약 후 입주까지 2-3년의 시간이 걸리는 청약이 가지는 특수성 때문이다.

분양가의 10%정도인 계약금만 내고 중도금대출 받으면서 2-3년 후 입주 시 잔금을 내면 되기에 투자금이 작고 2-3년의 불확실성 시간을 벌 수 있기 때문에 마냥 기다리기는 불안하고 그렇다고 아무거나 사기는 두려운 지금처럼 불확실한 부동산시장 상황에서 청약시장이 딱 좋은 대안이다.

확실한 메리트가 있어서 청약에 몰려드는 것이다.

그렇다고 청약이 만능 열쇠는 아니다. 새 아파트 프리미엄에 계속 오르는 건축비, 인건비를 감안하면 분양가 상승압력이 높아 분명 경쟁력이 높은 것은 사실이다. 하지만 부동산시장의 불확실성이 확실히 제거되지 않았고 2020-2021년 버블이 완전히 제거되지 못한 상황에서 다시 회복을 하면서 여전히 오버슈팅 상황이다. 이런 분위기에서 가장 주의해야 할 점은 고 분양가다.

아직까지는 주변 새 아파트 수준에서 분양가가 책정되고 있고 시장의 수요자들이 나름 현명한 판단을 하고 있지만 청약시장 분위기가 점점 더 과열될수록 분양가는 점점 더 올라 고분양가 단계로 올라갈 것이다.

광명시의 경우 작년 말 철산자이 더 헤리티지 전용84㎡ 분양가가 9억3천만원 정도 수준이었는데 올해 4월 광명자이더샵포레나 분양가는 11억4천만원 정도 나왔고 최근 광명 센트럴아이파크 분양가는 12억7천만원까지 올랐다.

조합이나 건설사들은 분양가상한제가 없어진 지금 틈만 나면 올리고 싶다. 건축비, 인건비 상승으로 분양가 상승압력이 높아 집값 상승속도에 비례해서 분양가는 더 올라갈 것이다.

2008년~2011년 집값 조정기 때 고분양가 단지에 겁 없이 들어간 분들이 많은 고생을 했다는 점을 잊어서는 안된다.

청약은 좋은 내 집 마련 전략이지만 가격경쟁력은 반드시 확인하면서 돌 다리도 두들겨보자.

유튜브 부다방TV

김인만 부동산경제연구소