Daum 부동산

- 내년 4월 총선 이후 하락곡선 그릴 듯 -

 

우리가 부동산 투자를 하기위해서는 부동산 뿐만 아니라 실물경제 전반적인 흐름을 파악해야 비로소 부동산 투자가 보인다라고 말씀드린다.

 

필자는 부동산시장을 주식시장에 접목시켜 분석하기를 즐겨하는데 우리나라 성장산업을 선도하는 반도체 대장주 삼성전자 주가가 2021년 1월에 꼭지점을 찍고 내려올때, 이제 집값도 내리막길로 가겠구나하여 집을 팔아야 한다고 강력히 주장했다.

 

필자의 지난 칼럼을 보면 그 내용을 알 수가 있다

 

2021년은 영끌족이 집을 못사 안달하는 시기였는데 이때 집을 파신 분들은 가장 고점에 팔았다고 봐야 한다.

 

통계청에 의하면 2021년 고점에 다주택자는 팔고, 영끌족은 샀다.

 

주식시장과 부동산시장은 2021~2022년 혹독한 시련기를 거쳐 2023년 초 부터 삼성전자 주가가 약반등했고 부동산시장 역시 주식시장과 마찬가지로 1.3 부동산대책에 힘입어 상승곡선을 그리다 올 10월 전국 집값 상승폭 축소됐다.

 

삼성전자 주가와 집값은 동반상승, 하락관계를 보이고 있는데 내년에는 금리인하가 있더라도 그래도 높은 금리를 유지하고 있고 고유가, 고환율 실물경제하에서는 집값 상승을 상당히 비관적으로 보는 부동산전문가들이 있는데 필자의 생각도 그러하다.

 

필자는 코로나 발생시기인 2019~2021년(초 또는 하반기) 삼성전자 주가와 집값을 거품으로 보고있다.

 

기술적 분석으로 볼때 내년에 집값은 2017년 가격으로 내려와야 적정가격으로 보인다.

 

집값과 삼성전자 주가는 동반상승, 하락하는 관계인데 내년에 집값이 폭락하면 산성전자 주가 역시 동반하락할 것으로 보인다. 

 

모 반도체 그룹 총수는 반도체경기가 회복이 되려면 좀 더 가격이 올라야 하고, 수급이 제대로 맞아야 한다면서 아직도 전체적으로 회복됐다기보다는 일부 수요가 전체 시장을 이끌어가고 있다고 했다.

 

그는 자칫하면 보호무역주의로 인한 과잉 투자 때문에(반도체 시장이) 상당히 어려워질 가능성도 없지 않다고 했다.

 

그는 내년 경기 전망에 대해서도 하반기에는 회복될 것으로 예측은 된다며 하지만 여러 변수가 잠복해 있고, 그중 하나가 중국 경기인데 현재로선 빠르게 회복될 것 같진 않다고 했다. [모 신문기사 일부 발췌]

 

올해 주식시장을 살펴보면 반도체관련주보다 이차전지, 로봇, AI관련주가 월등히 두각을 나타내고 있다. 삼성전자 주가가 다소 반등은 했지만 주도주는 이들 이차전지, 로봇, AI관련주다. 성장주인 NAVER,카카오 주가는 비교적 평행선을 그렸다.

 

최근 개인 투자자들은 삼성전자 주가가 오르면 무섭게 내다 팔고 이차전지 관련 종목을 집중적으로 사들이고 있다는 소식이 전해진다. 이에 이차전지주가 차세대 국민주 후보로 떠오르고 있다는 평가가 나온다.

 

내년에도 이들 관련주가 주식시장을 주도할 것으로 보이며 삼성전자 주가는 약세~하락세를 보일 것으로 전망된다.

 

주식시장에서는 주도주냐, 아니냐에 따라 수익에 상당한 차이가 난다. 주도주 투자는 곧 큰 수익으로 이어진다.

 

대표 암호화폐인 비트코인도 올 초 부터 지속적으로 상승하고 있어 주식시장내에서의 암호화폐관련주의 주가 전망도 비교적 밝다. 그러나 이 암호화폐, 암호화폐관련주는 등락폭이 심해 상당한 주의를 요한다.

 

필자는 부동산전문가이지만 부동산 경기사이클을 연구, 분석하는 과정에서 암호화폐, 주식시장의 흐름을 공부하게 되었다.

 

내년 부동산시장 전망은 4월 총선까지는 그런대로 평행선을 유지하겠지만 요는 총선 이후가 문제다. 요즈음 집값 폭락은 속도감이 빨라 몇달만에 엄청나게 폭락하니 집가지신 분들은 단단히 마음을 가져야 겠다. 

 

아이러니하게도 지난 집값 조정기는 4년 정도 이어졌다.

 

1995~1998년, 2011~2014년 4년간 부동산 조정기가 그러하고 내년까지 집값이 폭락한다고 할때 2021~2024년 역시 4년 조정이다. 우연의 일치일까, 신의 작품일까

 

필자는 2025~2026년에는 집값이 약상승, 2027년에는 집값이 강상승에 진입할 것으로 전망한다.

 

혹자는 잃어버린 일본 20년에 될 것이다라고 예상하는데 필자의 생각은 그러하지 아니하다.

 

주식시장이든 부동산시장이든 시장이 살아나려면 불씨가 살아나냐 하는데 내년 초 주식시장은 2차 전지, 로봇, AI가 내년 말~후내년 초 부동산시장은 재건축이 불씨로 보인다.

 

수도권1기 신도시도 1991년도에 입주하여 이제 입주 30여년이 넘었으니 재건축해야 할 때가 되었다. 그러나 재건축 아파트는 아직 많이 빠진 게 없어서 매수시 상당한 주의를 요한다.

 

이들 불씨가 살아나면 순환을 하면서 시장 전체를 이끌어 나가는데 이는 주식시장, 부동산시장 속성이다.

 

요즈음은 전국 집값이 동시다발적으로 오르는게 아니고 지역별, 평형별, 상품별로 흐름이 다르기때문에 2025년도에는 어떠한 주택이 선도에 나설지 사뭇 궁금하지 않을 수 없다.

 

필자가 수십년동안 공부하여 쌓은 투자 지식이기 때문에 함부로 보따리를 풀 수는 없다. 필자에게 개별적으로 문의하시라~

 

우리나라는 부동산과 참 질긴 인연을 가지고 있다. 좁은 국토에서 서울 강남이 개발되고, 국토 전체가 개발되고, 교통이 놓이고 하면서 집값이 올라가고 경기사이클 부침을 통하여 집값은 등락을 거듭하며 오늘날까지 왔다.

 

그리고 집 하나가 인생을 좌우하는 시대가 되었다.

 

내년에 집값이 폭락하더라도 집가지신 분은 안팔면 되고 집을 매수하려는 분은 10년만에 오는 절호의 기회다.

 

지나간 년대에 강남 은마아파트가 14억에서 7억으로 반토막난 후 2015년 부터 다시 수년동안 바닥 7억에서 25억 전후로 간 전례가 있다.

 

이번에도 이러한 아파트가 나올지 필자는 계속 연구, 분석 중이다. 그러기 위해서는 경기사이클과 부동산시장의 지역별, 평형별, 상품별을 총체적으로 연구, 분석해 봐야 한다.

 

집을 매수하려는 분들은 부동산 투자 격언에 집은 공포에 사라고 했다. 그러나 막상 내려가면 무서워서 못사는 게 인간의 심리다.

 

내려오면 목표 가격을 정해놓고  과감하게 매수해야 한다. 그렇지 못하면 머뭇거리다가 실기할 수도 있다.

 

내년 부동산시장은 너무나 암울하다고 생각하니 괜히 슬픈 마음이다. 그러나 시대가 그렇게 돌아가면 어쩔 수가 없다.

 

 

※글쓴이 이주호씨는 '다음 카페 재테크맨투자클럽 cafe. daum.net/tooojaaa' 카페지기 재테크맨으로 활약하고 있는 부동산 전문가다.