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세컨드 홈으로 인구감소지역 부활할까?

정부가 인구감소지역 부활 3종 프로젝트 추진방안을 발표하였다.

수도권 등 1주택을 보유한 사람이 인구감소지역에 있는 공시가격 4억원 이하 주택을 2024년 4월 1일 이후 구입할 경우 1세대1주택으로 인정되어 재산세, 종합부동산세, 양도세 세제혜택을 받을 수 있는 제도이다.

재산세는 과세 구간별 세율을 0.05%p 인하하고 과세표준의 완충작용 역할을 하는 공정시장 가액비율 최저구간을 60%에서 43~45% 수준으로 낮춘다.

종합부동산세는 1세대1주택 기준인 기본공제 12억원과 고령자 장기보유 세액공제 최대 80% 적용을 하고, 양도소득세는 중과세 배제를 하고 1세대1주택 비과세 12억원과 장기보유특별공제 80% 적용을 한다.

예를 들어 수도권 실거래가 9억원 1주택을 30년 보유한 만 64세 이상인 사람이 인구감소지역 공시가격 4억원 주택을 구입할 경우 재산세는 현행 305만원에서 개정 후 211만원으로, 종합부동산세는 75만원에서 4만원으로 줄어들고, 기존주택을 13억원에 양도할 경우 양도소득세는 8,551만원에서 22만원으로 크게 감소한다.

인구감소지역은 인구 증감 비율, 고량화 비율 등 8개 지표를 활용해 89개 시, 군, 구를 지정하였는데 수도권과 5대 광역시, 지방 대표도시는 제외되었다.

경기도는 가평군과 연천군이, 인천은 강화군과 옹진군이, 부산은 동구, 서구, 영도구가, 대구는 남구, 서구, 군위군이 인구감소지역으로 지정되었으며, 지방 시지역에서는 강원도 삼척시, 충북 제천시, 충남 공주시, 논산시, 보령시, 전북 김제시, 남원시, 정읍시, 경북 문경시, 상주시, 안동시, 영주시, 영천시, 경남 밀양시와 군 지역들 대부분이 지정되었다.

문제는 여소야대 상황에서 국회 법개정이 원활히 이루어지겠는가에 대한 걱정과 함께 이렇게 한다고 지방의 인구감소 문제를 해결할 수 있겠는가에 대한 확신이 없다.

생각해보면 수요가 증가하는 지역에 구입을 해야 하는 것이 투자의 기본원칙인데 세제혜택을 준다고 덥석 구입할 사람이 얼마나 되겠는가?

주택을 구입하는 단계는 구매욕구가 생긴 후 보유자금, 대출, 세금 등 구매능력을 따지게 된다.

후순위인 세금혜택을 받겠다고 없는 선순위인 구매욕구가 생기지 않는다는 말이다.

수도권 주택을 두고 귀촌을 하거나 별장처럼 휴양을 위한 주택을 구입하는 일부 수요만으로 지방인구소멸을 막을 수는 없다.

먹고 살 수 있는 양질의 일자리와 자녀를 키울 수 있는 교육, 편의시설 등 양질의 주거환경을 만들어주지 않으면 백약이 무효다.

그리고 지방의 인구 감소문제가 심각한 것은 맞지만 지금까지 발표만 하고 국회 법개정을 하지 못한 여러 법안들을 먼저 처리하고 위기설이 끊이지 않는 PF부실문제를 우선 순위로 해결해야 하는 것이 맞다. 인구감소문제가 아무리 중요해도 단기간에 해결할 수 없다면 당장 발등의 급한 불을 먼저 끄는 것이 일의 순서가 아닐까?

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김인만 부동산경제연구소