Daum 부동산

부동산정책, 흔들릴까? 순항할까?

2024년을 마무리하는 12월 계엄과 탄핵으로 그 어느 때보다 불확실성이 커졌다.

한치 앞을 보기 어려운 안개 속 상황에서 윤석열 정부가 추진하던 부동산정책이 제대로 추진될 수 있을까 우려의 목소리가 커지고 있다.

결론부터 말씀드리면 주택공급정책은 그대로 진행될 가능성이 높고 규제정책은 부동산시장 흐름에 달려있다. 정치적 불확실성이 부동산정책의 방향에 중요한 변수가 되지 않는다는 의미다.

부동산정책은 주택공급정책과 수요를 조절하는 규제정책으로 구분할 수 있다.

주택공급 확대정책은 누가 대통령을 하더라도 달라지지 않는다.

주택공급이 절대적으로 부족한 서울집값 문제해결을 위해 공급확대 외 다른 방법은 현실적으로 없다. 지방 대학교 경쟁력 강화와 양질의 일자리 증대가 유일한 해법이지만 단기간에 답을 찾기 어렵고 정치역학적으로 고정표가 나오는 지방에 막대한 예산을 쏟아 부을 정치인은 여야를 막론하고 없다.

정부의 핵심 주택공급정책은 3기 신도시, 1기 신도시 재건축, 그린벨트 해제 3가지이다.

3기 신도시는 문재인 정부에서 추진하던 정책으로 이미 토지보상이 대부분 마무리가 된 상황에서 속도를 더 높이면 높였지 늦추거나 방향을 틀 가능성은 없다.

1기 신도시 재건축은 여야가 합의한 노후계획도시 특별법에 따라 진행되는 사업으로 3년 전 대선 당시 두 후보의 공통 공약사항이기도 했다. 무엇보다 1기 신도시 재건축에 제동을 걸어 얻을 정치적 이익이 하나도 없다. 주택공급 차질이 생기면서 1기 신도시 주민 표만 날아간다.

오히려 선도지구를 추가 지정을 하거나 공공주도로 사업속도를 더 빠르게 추진하기 위한 노력을 할 것이다.

그린벨트 역시 그대로 진행할 가능성이 높다. 다른 지역을 선정할 수 있으나 그만큼 공급시간이 더 늦어지며 최근 발표한 5만가구 규모의 그린벨트는 지장물이 적어 토지보상이 용이한 곳으로 이 보다 더 좋은 입지를 찾기 쉽지 않을 것이다.

주택공급정책은 일관성 있게 추진하거나 더 강하게 밀어붙일 가능성이 높다.

부동산 규제정책은 서울 집값이 과열이 되면 규제지역 추가지정 및 대출규제 강화를 할 것이나 최근 분위기처럼 보합흐름이 계속 유지된다면 금리인하에 발맞춰 스트레스 DSR 3단계 정도는 계획대로 진행하는 수준에서 추가 규제가 나오지는 않을 것이다.

만약 집값하락 속도가 가팔라지면 대출규제 속도를 조절하면서 수위조절을 할 것이고 강남 집값이 하락으로 전환되어 큰 폭으로 떨어지면 묶어두었던 강남3구와 용산구 규제지역 해제카드도 나올 것이다. 특히 정권이 교체가 되면 180석 국회까지 장악한 강력한 힘을 바탕으로 더 빠르게 규제를 풀어줄 가능성이 높다. 반대로 서울 집값이 다시 크게 상승하면 문재인 정부시절에서 보던 종부세, 양도세 중과 등 강한 규제카드가 다시 등장할 것이다.

부동산 규제정책은 누가 대통령이 되느냐 보다 부동산시장흐름이 어떻게 움직이느냐가 더 중요하다.

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김인만부동산경제연구소