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장고 끝에 악수를 두었다

3월 24일부터 9월 30일까지 6개월간 강남3구와 용산구 전체 아파트는 입주를 하지 않으면 매매를 할 수 없다. 토지거래허가구역으로 지정이 되었기 때문이다.

2월 13일 해제가 된 잠.삼.대.청(잠실, 삼성, 대치, 청담)을 재 지정하는 수준을 넘어 동이 아닌 구 단위로 규제지역 범위를 확대했다. 덕분에 거여동, 마천동처럼 집값이 크게 오르지도 않았음에도 강남3구, 용산구라는 이유만으로 날벼락을 맞은 주민들의 불만이 쏟아지고 있다.

토지거래허가구역을 풀었다 묶었다 오세훈 서울시장의 한달 간 원맨쇼를 본 소감을 한 마디로 정리하자면 이렇다. “장고(長考) 끝에 악수(惡手)를 두었다”

자신이 없으면 2월 토지거래허가구역 해제를 안 했어야 했고, 이왕 해제를 할 거라면 잠.삼.대.청 외 모든 토지거래허가구역을 다 풀어서 수요자들의 관심을 분산시키는 것이 맞았다.

해제 후 한달 만에 다시 지정하는 것도 모자라 확대 지정을 한 것은 정책의 신뢰는 바닥에 떨어지고 강남 집값은 못 잡는 최악의 한 수로 평가될 것이다.

차라리 자신만의 메시지를 던지면서 적어도 3개월은 기다려봤으면 하는 아쉬움이 크게 남는다.

“다수의 전문가들이 상저하고를 예상하는 상황에서 6월에 풀었으면 더 올랐을 것이다.

강남집값 상승은 토지거래허가구역울 풀었기 때문이 아니라 금리인하와 입주물량 부족, 똘똘한 한 채 현상을 부추기는 다주택자 규제와 저성장 불경기로 인한 불안감, 소멸위기 지방으로부터 유입되는 수요와 자금, 이 모든 원인이 결합된 종합 사회문제이다. 서울시와 정부, 국회 모두 온 역량을 집중해서 노력을 해야 한다” 이런 메시지를 던졌으면 어땠을까?

당장 3.24부터 전세를 낀 매물은 매매가 금지가 되니 현장에서는 3.23까지 계약을 하기 위해 2-3억원씩 호가를 내리는 급매물이 등장했다.

이를 두고 일부 언론에서는 가격하락이라는 표현을 쓰는데 딱 3.23까지다. 토지거래허가구역 지정효과가 생기는 3.24부터는 전세를 주고 있는 집은 안 파는 것이 아니라 못 판다.

강제 매물 잠김 현상이 발생하면서 매물이 감소할 것이다.

토지거래허가구역으로 지정되어 있음에도 연일 신고가가 나오는 압구정, 여의도, 목동을 보면 답이 나온다.

어차피 강남3구와 용산구 아파트는 워낙 절대금액이 높아 애당초 갭 투자라는 말 자체가 성립되지 않는 지역이다. 20억원 이상을 투자하는 것이 무슨 갭 투자인가?

매수자가 강제 입주를 해야 하니 전세물량은 감소하고 내년부터 입주물량까지 급감하기 때문에 전세가격은 더욱 강세가 된다. 매물은 줄고 전세가 강세인데 집값은 당연히 강세가 된다.

입주하지 못하는 사람들은 강동구, 동작구, 마포구, 성동구 등 주변지역과 과천, 판교 등 수도권 인접지역으로 눈을 돌리면서 풍선효과가 확산될 것이다.

불편하게 할 뿐 좋은 지역이라는 좌표만 찍어주는 토지거래허가구역으로 강남 집값을 잡을 수는 없다. 오히려 호랑이 잡는 곶감이 되어버려 별 것도 아닌 토지거래허가구역 규제를 풀기가 더 힘들어 졌다. 부작용이 무서워서 어디 풀겠는가?

다시 말하지만 강남집값 상승은 토지거래허가구역 때문이 아니라 저성장, 저출산, 고량화 시대로 접어든 우리사회가 가진 고질적 양극화 병의 산물이다.

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김인만부동산경제연구소