DMC센트럴자이 청약 접수 전, 꼭 살펴봐야 할 꿀팁!
직방 2020.08.14 04:19 신고
안녕하세요 월용이입니다. 오늘 이야기할 단지는 분양가 상한제 직전, 리얼 막차인 증산 2구역 DMC 센트럴자이입니다.
DMC센트럴자이는 총 1,388세대 중 일반 분양은 463세대이며 전 세대 전용면적 85㎡ 이하입니다. 즉 추첨제가 없는 100% 가점제 단지입니다. 1순위 청약일인 8월 14일에는 DMC센트럴자이를 포함한 다른 두 개 단지도 함께 분양하고 당첨자 발표일도 같습니다. 3개 단지 모두 전용 85㎡ 이하만 분양하는 세쌍둥이 GS 아파트입니다. 당첨자 발표일을 한 날로 해준 것은 마음 졸이는 청약자들의 마음을 조금 달래 주었다는 생각이 듭니다.
수색증산 뉴타운에서 일찍이 먼저 분양했던 2개 단지가 있습니다. 수색 4구역 ‘DMC롯데캐슬더퍼스트’(17년 6월 분양), 수색 9구역 ‘DMCSKVIEW’(18년 12월 분양)입니다. 전용 84㎡ 기준 각각 5억 8,700만 원(최고가), 7억 2,620만 원(최고가)에 분양했습니다. 이번에 분양하는 DMC센트럴자이는 20개월 전에 분양했던 DMCSKVIEW 분양가와 비슷한 수준입니다. (7억 3,400만 원)
분양가 상한제 전이라도 현재 투기과열지구의 분양가 산정은 HUG의 ‘고분양가 관리 기준’에 맞추게 됩니다. 인근 지역 내 1년 초과 사업장을 기준으로 평균 분양가의 105%를 못 넘도록 한 것인데, DMC센트럴자이는 DMCSKVIEW 분양가를 기준으로 해 적용한 것으로 보입니다.
DMC센트럴자이는 마지막 분양으로부터 1년 8개월 동안 서울 전 지역 내 아파트의 가격이 큰 폭으로 상승한 것에 비해 분양가가 너무 싼 것 아니냐는 조합원들의 뭇매를 맞고 있는 중입니다. 지난 2월에 12억 230만 원의 최고 실거래가를 기록한 DMC롯데캐슬더퍼스트과 비교하면 40%나 저렴한 반값에 가까운 분양가입니다. 분양가가 저렴하면 당첨된 극소수의 청약자는 매우 행복하지만, 저렴한 분양가로 유인된 수만 명의 청약자는 들러리만 될 뿐입니다.
이번 분양을 준비하시는 분들은 정말 마지막이라는 마음으로 과거 분양 사례를 면밀히 분석하기도 할텐데요. 결론부터 먼저 말씀드리자면 별로 도움이 못됩니다. 이후에 수차례 바뀐 지금의 청약 제도와 그에 반응하는 분위기가 완전히 다르기 때문입니다.
당시엔 시세보다 조금 낮은 정도의 분양가에 가점제 100%가 아니었고, 분상제 이슈가 없던 분양 시장이었습니다. 특히 2017년엔 서울 각지에서 한꺼번에 쏟아지는 분양 아파트 때문에 크게 저렴하지 않은 분양가는 초고가점의 청약 욕구를 불러일으키지 못했습니다. 당시의 청약 결과는 참고로만 보시길 바랍니다.
DMC센트럴자이 청약에 앞서 청약일과 당첨자 발표일이 같은 두 개 단지를 비교해야 합니다.
입지 선호는 DMC센트럴자이, DMC아트포레자이, DMC파인시티자이 순입니다. 당첨자 발표일이 같다는 '틈새'를 활용하여 조금 머리를 써 봅니다. 그러나 모두가 알면 틈새는 더 이상 틈새가 아닌 대문이 됩니다. 그래도 항상 존재하는 뉴비(새로운 청약자)는 오기로 내 눈에 좋은 타입을 선택합니다. 각자의 사정과 전략에 따라 3개 단지와 29개 타입에 골고루 분산이 됩니다.
숫자는 배반하지 않습니다. 3개 단지의 총 청약자를 7만 명으로 가정했을 때, DMC센트럴자이에는 3만 5천 명, DMC파인시티자이 2만 명, DMC아트포레자이는 1만 5천 명으로 분산됩니다. 입지가 가장 뛰어난 본 단지의 절대 청약자수가 가장 많을 것은 불 보듯 뻔합니다.
이번 청약 선택을 하기 전에 꼭 살펴봐야 할 것이 있습니다. 4개 블록으로 단지가 쪼개졌다는 겁니다. 청약 팁을 드린다면, 대다수의 사람들은 쪼개진 블록 중에서는 가장 큰 블록을 우선 선호합니다. 그 블록 안에 위치한 타입과 평면이 당연히 인기 있겠죠. 블록 규모가 작을수록 참여자는 적어지고 그중에서도 비선호 타입/평면의 경쟁률과 가점은 낮아지는 구조를 보입니다.
아쉽지만 아무리 이렇게 선호도를 정해 놓고 가장 비선호를 고른다고 해도 불청약 단지에서는 나름 머리 쓴 것이 효력을 발휘하지는 못합니다. 청약자를 3만 5천 명으로 가정 시, 평균 경쟁률은 125:1이 넘어갈 것이고 최저 경쟁률을 기록하는 타입도 60:1 전후의 경쟁률로 가점 60점 이상 컷을 예상할 수 있습니다.
이번 칼럼 이후 청약 전략을 소개할 서울 내 아파트는 5가지 중에 하나일 겁니다.
1. 분양가 상한제가 적용된 단지
2. SH(서울도시공사)에서 공급하는 공공 분양 단지
3. 최근 공급 대책으로 이슈가 된 유휴부지
4. 3기 신도시 사전 청약
5. 후분양
각각 살펴볼 포인트는 아래와 같습니다.
1. 관리처분 이후 단계에 있는 정비구역의 분양시기
2. 수서역세권, 강일지구, 양원지구, 마곡지구 분양시기
3. 서울 내 유휴부지 중 가장 큰 규모인 용산정비창(1만 세대), 태릉CC(1만 세대)의 필지 분할과 민간분양 세대, 그리고 분양시기
4. 토지 보상 착수에 들어간 교산, 계양의 사전 청약 시기
5. 후분양으로 가닥 잡을 정비구역
9월부터의 청약시장을 눈여겨보고 청약 고민을 함께 이어 나갔으면 좋겠습니다.
글. 월용이(박지민)
주식회사 월용청약연구소 대표
분양권 전문 강사
블로그 월용이의부동산 일지
https://blog.naver.com/sunman30
※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.
