Daum 부동산

찬 바람이 불기 시작하면서 내년 부동산 시장의 흐름이 어떻게 될지 많이들 궁금해하십니다. 매년 그러하듯 연말과 연초에는 낙관적 전망과 비관적 전망이 각기 다른 근거를 바탕으로 힘을 얻게 됩니다. 부동산 시장의 전망을 위해 주식시장의 이론 하나를 적용해 보시면 어떨까 해서 준비해 봤습니다.

바로 '효율적 시장 가설'이라는 것입니다. 이를 간단히 요약정리해보자면 이렇습니다. 한 회사의 주식가격은 이미 시장 상황과 정보가 다 반영된 결과라고 보는 이론입니다. 얼마나 정보가 반영되었느냐에 따라 약형, 준강형, 강형으로 구분됩니다.

우선 약형 효율시장은 현재의 주가는 과거 정보가 완전히 반영되어 있는 상태라고 봅니다. 즉, 과거의 데이터는 반영되어 있지만 현재와 미래의 데이터는 아직 반영되어 있지 않은 상황을 가리킨다고 볼 수 있습니다.

다음으로 준강형 효율시장이 있습니다. 이는 현재의 모든 정보가 주식가격에 반영되어 있고, 특히 현재의 모든 상황이 주가에 신속하게 반영되는 상황을 가리킵니다. 주식시장의 특성상 경제 상황, 회사 상황에 따라 실시간으로 거래가 이루어지는 점을 감안하면 설득력을 가진다 할 수 있습니다.

마지막으로 강형 효율시장이 있습니다. 현재 주가는 과거, 현재의 모든 정보뿐만 아니라 미래에 발표될 기업의 내부정보까지 가격에 반영된 상태를 가리킵니다. 최근 코로나19 관련 백신회사들의 주가가 임상시험 발표에 따라 가격이 급등하는 현상을 잘 설명해 준다고 볼 수 있습니다.

주식시장의 이러한 효율적 시작 가설에 의하면 주식투자자는 주식시장에서 수익을 얻을 수 없다고 합니다. 왜냐하면 현재의 주식가격은 과거, 현재는 물론이고 미래까지의 모든 정보가 반영되어 있기 때문이고, 불법적으로 내부정보를 얻거나 운이 좋지 않으면 수익을 얻을 수 없다는 것이 그 이유입니다.

그럼에도 불구하고 동학, 서학 개미혁명 등을 통해 주식투자자들은 이익을 얻고 있습니다. 이는 각 개인에 따라 데이터를 분석할 때 '주관'이 개입되기 때문입니다. 같은 수치를 보더라도 어떤 투자자는 상승으로, 또 어떤 투자자는 하락의 신호로 받아들입니다. 코로나19로 대한민국 코스피가 1,500선 밑으로 내려갔을 때, 어떤 이는 향후 상승의 신호, 또 어떤 이는 추가 하락의 출발점으로 인식했던 것을 기억하고 계시리라 봅니다.

자, 그럼 부동산 시장은 어떠할까요? 현재의 부동산 가격은 과거만 반영된 약형, 현재까지 반영된 준강형일까요? 아니면 미래의 상황까지 반영되는 강형일까요? 각자 판단이 다를 수 있습니다. 정답은 없습니다. 다만, 개인적인 의견을 밝혀보자면 우리나라 부동산 시장은 약형, 준강형, 강형의 모든 특징을 다 가지고 있는 것으로 판단됩니다.

앞으로 부동산 시장은 어떻게 될지, 내가 관심 가지고 있는 지역의 아파트 가격은 어떻게 될지 궁금하실 것입니다. 잘 알고 계시듯, 제로금리에 가까운 정부의 유동성 공급이 주식/부동산 시장에 흘러들어 동시에 전세가격 상승으로 매매가격도 상승할 것이라는 상승론도 가능하고, 반대로 정부의 지속적인 규제가 효과를 발휘하여 하락할 것이라는 하락론도 가능합니다.

부동산 시장의 과거, 현재, 미래 데이터는 모두에게 동일하게 주어집니다. 정부의 정책과 개발계획 역시 실시간으로 발표되고 분석됩니다. 특히 정부의 부동산 안정화 대책은 발표와 동시에 많은 전문가들이 실시간으로 요약정리해 주고 향후 전망까지 의견을 내놓습니다. 직방에서도 많은 전문가분들이 정부의 규제책, 세금 대책 등 발표가 있을 때마다 칼럼을 통해 전문가 survey 등을 통해 의견을 제시하고 있습니다.

주식시장과 마찬가지로 부동산 시장 역시 동일한 데이터에 대해 각 투자자들, 실수요자들의 판단이 다르기에 수익/손실의 가능성이 동시에 있습니다. 현재의 전세난이 전세가격 상승과 매매가격 상승으로 이어질 것인지, 전세가격 상승으로 깡통주택이 많아져 매매시장은 하락하게 될지 누구도 자신 있게 이야기할 수 없습니다.

개인적인 견해를 밝히자면, 전세가격의 상승은 매매가격의 상승으로 연결되지 않을까 예상해봅니다. 매매가격은 전세가격에 향후 기대감이 추가되어 형성되기 때문입니다. 아직까지 주택시장은 하락에 대한 불안감보다는 상승에 대한 기대가 크다고 판단되기에 전세가격 상승은 매매가격을 밀어올리는 요인으로 작용할 것이라 예상하고 있습니다. 서울의 경우, 2020년 여름에도 지속적으로 매매/전세가격이 상승하는 모습을 보이고 있는데, 이러한 추이가 앞으로 당분간 유지되지 않을까 생각됩니다. 물론 제 개인 견해입니다.

자, 앞으로 부동산 전망 어떻게 보십니까. 상승할 것으로 예상하는 투자자가 많으면 상승하고 반대로 하락할 것으로 예상하는 투자자가 많으면 하락합니다. 당신의 판단이 부동산 시장의 가장 큰 요소라 할 수 있습니다.

글. 우용표 한강부동산경제연구소 소장

'그래서 지금 사야 하나요?' 저자

'월급쟁이 재테크 상식사전 저자' 저자

'경제상식사전' 저자

네이버 블로그 '더 코칭 & 컴퍼니'

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.