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서울 아파트 월세시장은 고가와 중저가 시장의 양극화가 더 강화되고 있다. 또한 임대차 2법(계약갱신청구권제·전월세상한제)시행 이후 서울 아파트 거래가격 상위 10%와 하위 90%(상위 10%를 제외한 월세거래 사례: 이하 하위 90%)의 가격 차이는 더 커지고 있다. 직방은 서울 아파트 월세 거래가격을 통해 상위 10%의 고가시장 특성을 분석했다.

서울에서 거래된 아파트 월세거래가격 상위 10%의 평균 가격은 2020년 238.1만원으로 하위 90%의 61.2만원에 비해 3.89배 높은 것으로 조사됐다. 2011년 월세 실거래가가 공개된 이후 격차가 가장 크게 벌어졌다. 서울 상위 10% 월세 거래 평균가격은 2018년 232.2만원, 2019년 230.6만원에서 2020년 238.1만원으로 높아졌다. 같은 기간 하위 90%는 2018년 65.0만원, 2019년 65.2만원, 2020년 61.2만원으로 낮아진 것으로 조사됐다.

주택임대차 2법 시행 전후로 2020년 서울 아파트 월세거래가격을 분석한 결과 상위 10%는 시행 이전 215.3만원에서 시행 이후 240.3만원으로 크게 높아진 반면, 하위 90%는 시행 이전 62.2만원에서 이후 58.3만원으로 오히려 낮아졌다. 양쪽 그룹의 월세가격이 상반된 움직임을 보이면서 격차는 시행 이전 3.46배에서 시행 이후 4.12배로 오히려 커졌다.

월세가격 상위 10%와 하위 90%의 평균 보증금은 2011년~2016년 큰 차이를 보이지 않았다. 2016년은 하위 90%의 평균 보증금이 2억365만원으로 상위 10% 1억9,445만원에 비해 높게 형성되기도 했다. 하지만 2017년부터 하위 90%의 보증금이 낮아지고 상위 10%의 보증금이 빠르게 높아 지면서 격차가 크게 벌어지고 있다. 2020년은 상위 10%의 평균보증금이 2억6,127만원, 하위 90%가 1억7,423만원으로 조사되면서 격차가 8,704만원까지 벌어졌다. 상위 10%는 월세와 보증금이 같이 높아지는 모습을 보였으나 하위 90%는 보증금이 낮아지면 월세는 소폭 높아지는 반비례 관계가 나타났다.

고가 아파트 매매시장이 강남 3구를 벗어나 서울 전방위로 확산되는 것과는 달리 아파트 고가 월세시장은 강남 3구로 다시 회귀하는 현상을 보이고 있다. 서울 월세거래가격 상위 10%는 2011년 강남3구가 75.7%의 비중을 차지했으며, 이후 2016년까지 비중이 꾸준히 감소하면서 57.3%까지 줄어들었다. 하지만 2017년부터 다시 비중이 증가하며 2019년은 65.8%까지 증가했다. 2020년은 비중이 소폭 감소하면서 63.2%로 조사됐다. 신규 아파트 공급이 늘어나면서 신흥 고가 아파트 매매시장을 형성하고 있는 마용성(마포구, 용산구, 성동구: 이하 마용성)의 상위 10% 거래비중은 2017년 20.7%까지 증가했으나 2019년부터 19.7%로 다시 소폭 감소했다.

서울 아파트 월세시장은 상위 10%와 하위 90%의 가격 차이가 커지는 등의 격차가 더 벌어지는 모습을 보이고 있다. 또한 2016년까지 양쪽이 보증금과 월세 움직임이 반비례하는 동일한 움직임에서 2017년부터는 상위 10%는 월세와 보증금이 동반 높아지고 하위 90%는 이전의 반비례관계가 유지되면서 비동조화 현상을 보이고 있다. 지역적으로는 2017년부터 강남 3구에 상위 10% 비중이 증가하면서 매매시장의 고가 아파트 시장 확산과는 다른 움직임을 보였다.

임대차2법 시행 후 임대차 시장의 불안에 대한 우려가 컸으나 월세 시장에서 상위 10%는 월세가격 높아지는 현상이 발생한 반면 하위 90%는 가격 움직임이 크게 나타나지 않고, 월세거래가격이 소폭 낮아졌다. 임대차2법과 월세거래가격의 명확한 인과관계가 나타났다고 볼 수는 없지만 표면상으로는 적어도 하위 90%의 거래가격에는 큰 영향이 미치지 않는 모습이다.

월세시장의 양극화와 지역적 편중 현상은 더 강화될 수 있다. 고가 월세를 지불할 수 있는 수요가 한정되어 있는 만큼 일반적 임대차 시장과 분리되어 움직일 것으로 예상된다. 

글. 직방 빅데이터랩