Daum 부동산

최근 한 달간 서울 아파트 거래 시장은 일부 규제 변화에 따라 관심이 집중됐다. 2월 12일, 서울시는 잠실, 삼성, 대치, 청담동 내 재건축 단지를 제외한 '국제교류복합지구' 인근 지역의 토지거래허가구역 지정을 해제했다. 이에 따라 해제 대상 단지 뿐 아니라 인근 지역에서도 매수 문의가 늘어나는 등 거래 기대심리가 일부 살아나는 모습이 포착됐다.

이후 강남권을 중심으로 일부 단지에서 가격이 상승하며 시장 분위기가 술렁이자, 정부와 서울시는 3월 24일부터 강남3구 및 용산구 전체를 토지거래허가구역으로 확대 지정했다. 단기적인 수요 유입이나 거래 증가가 토지거래허가구역의 해제 및 재지정에 따른 직접적인 결과인지 여부는 추가적인 분석이 필요하지만 규제 변화가 수요자들의 심리에 일정 부분 영향을 준 것으로 보인다.

 토지거래허가구역이 확대·재지정됨에 따라 서울 아파트 시장은 다시 관망세로 접어들고 급증하던 거래량도 잠시 주춤하는 모습이다. 이에 직방(대표 안성우)은 토지거래허가지역 해제 직후인 2월 13일부터 재지정 직전 3월 23일까지 대상지역의 거래 데이터를 살펴봤다.

 

토지거래허가구역 해제 발표 익일인 2월 13일부터 3월 23일까지 39일간 동안 서울 전체 매매 거래량은 9,665건(2025.4.4기준)이다. 이는 해제발표 직전 동기간(2025.1.4~2025.2.11, 39일)의 거래량(4,559건) 대비 약 2.1배가량 많다.

 

토지거래허가구역 해제 이후 39일 간 규제 대상 지역 내 아파트 매매 거래량은 총 353건으로 해제 직전(99건)보다 3.6배 이상 많았다. 신고가 경신 거래도 증가했다. 토지거래허가구역 해제 발표 직전 39일, 13건이었던 잠.삼.대.청(잠실동, 삼성동, 대치동, 청담동 내 토지거래허가구역 해제 단지기준)의 신고가 거래 사례는 해제 이후 84건으로 약 6.5배 늘었다. 이는 같은 기간 전체 서울 전체 신고가 경신 케이스가 362건에서 839건으로 2.3배가량 늘어난 것에 비해 두드러진 수치다. 다만, 아직 실거래 신고 기한이 남아 있어 최종적인 거래량 집계는 유동적일 수 있다.

 규제 해제 대상 지역 내에서는 잠실동의 거래가 가장 많았다. 39일 동안 잠실동은 총 135건의 아파트가 거래됐다. 세부 단지로는 역시 잠실동 3대장의 거래가 많았다. 리센츠가 38건, 잠실엘스가 34건, 트리지움이 30건으로 많았다. 소위 ‘잠실 3대장’으로 불리는 엘, 리, 트 단지는 대규모 단지 구성과 우수한 교통망, 편리한 생활 인프라를 갖추고 있어 실수요자와 투자자 모두에게 높은 선호도를 보인다. 여기에 학군 및 인근 개발 호재까지 더해지면서 시장에서의 입지가 더욱 견고해지고 있다. 3개 단지 총 규모가 1만 5천세대에 육박해 거래량도 많고 서울 아파트 거래시장의 선행지표로 역할을 하는 만큼 이번 규제 해제 직후 매수세가 집중된 것으로 보인다. 뒤이어 삼성동이 86건, 대치동이 71건, 청담동이 61건 순으로 많았다. 삼성동은 삼성동힐스테이트1단지가 16건, 대치동은 대치현대 10건, 청담동은 청담자이 11건 등 순으로 거래됐다.

 

한편 규제 대상이 아니었던 지역에서는 ▲강남구(규제해제대상 제외) 676건 ▲강동구 652건 ▲송파구(규제해제대상 제외) 652건 ▲성동구 637건 순으로 거래량이 많았다.

강남구는 규제 대상 3개 동이 포함되어 있고 개포, 도곡, 역삼동 일대는 학군, 교통, 생활 인프라 등 주거 선호 요소를 고루 갖춘 지역으로 평가받는다. 이에 따라 신축과 구축을 가리지 않고 수요가 꾸준히 유입되며, 최근에도 해당 지역에서 상대적으로 많은 거래가 이뤄졌다. 동별로는 개포동 131건, 도곡동 122건, 역삼동 116건 등에서 거래가 많이 됐다. 개포동에서 개포래미안포레스트가 23건, 래미안블레스티지 21건, 도곡동은 도곡렉슬 25건 경남 13건이, 역삼동은 역삼래미안과 테헤란아이파크가 각각 17건, 13건씩 거래됐다.

한편 강남구 뒤로는 강동구, 송파구 각각 652건 거래되며 뒤를 이었다. 강동구는 준공 10년 이내의 신축 대단지가 많고 강남권역 접근성이 우수해 실수요 및 투자수요의 관심이 집중되는 지역이다. 최근 강남권 집값이 빠르게 오르면서 상대적으로 합리적인 입지와 가격대를 고려한 수요자들이 강동구로 눈을 돌리는 흐름이 나타나고 있다. 강남 핵심 수요의 직접적인 대체라기보다는, 강남 생활권에 준하는 환경을 찾는 실수요자들에게 차선의 선택지로서 선호도가 높아지고 있는 것으로 보인다. 래미안힐스테이트고덕이 49건으로 가장 많았고 고덕아르테온 46건, 고덕그라시움 43건 등 신축 단지 위주로 거래가 많았다. 송파구는 잠실동의 거래제한 해제 이후 송파구 전역으로 매수세가 확산됐고 대단지 위주로 거래가 늘었다. 헬리오시티 76건, 파크리오 58건, 올림픽훼밀리타운 31건이 거래됐다.

 

해제 대상지역의 주 단위 기간별 거래량을 살펴보면 대상 지역의 거래량은 초기 급증한 후 점차 감소하는 양상을 보였다. 해제 직후 1주일, 총 122건의 아파트가 거래되며 가장 많았다. 거래 제한이 해제되자 빠르게 움직인 수요자들이 즉각적으로 반응한 것으로 보인다. 하지만 이후 주차가 지날수록 66건, 57건, 47건, 26건으로 거래 건수는 다소 감소했다. 이는 초기 수요 집중으로 인한 호가 상승, 매물 회수 등 매도-매수자간의 격차 확대가 거래 감소에 영향을 준 것으로 유추된다. 3월 19일 정부와 서울시는 토지거래허가지역 확대 재지정을 발표했고 이후 4일 동안의 거래량(35건)은 직전주(26건)보다 소폭 늘었다. 다만, 아직 거래 신고 기한이 남아 있어 정확한 거래량 추이는 변동될 가능성이 있으므로 좀 더 지켜볼 필요가 있다.

 

토지거래허가구역이 재지정된 지 2주가 지났다. 규제지역 재지정으로 인해 수도권 부동산 시장은 단기적으로 거래 위축이 불가피할 전망이다. 대출 규제 및 세제 강화 조치가 다시 적용되면서 매수자들의 관망 심리가 짙어지고 있으며, 시장은 눈치보기 장세를 보이고 있다.

그러나 경매시장에서는 토지거래허가 대상 지역 내 물건에 대한 수요가 몰리는 등 상급지에 대한 관심이 여전히 높다. 강남권을 비롯한 주요 인기 지역은 공급 부족과 희소성이 부각되면서 조정기 속에서도 강한 가격 방어력을 보이고 있어, 집값 상승에 대한 모멘텀은 여전히 유효하다.

단기적으로는 관망세가 이어질 가능성이 크지만, 상급지를 중심으로 선별적인 상승 흐름이 나타날 여지도 있다. 이번 조정이 일시적인 숨 고르기에 그칠지, 아니면 추세적 전환으로 이어질지는 좀 더 지켜볼 필요가 있다.